外高桥:2024年度审计报告

上海外高桥集团股份有限公司
二〇二四年度
审计报告
致同会计师事务所（特殊普通合伙）
目 录
审计报告 1-5
合并及公司资产负债表 1-2
合并及公司利润表 3
合并及公司现金流量表 4
合并及公司股东权益变动表 5-8
财务报表附注 9-146

致同会计师事务所（特殊普通合伙）
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审计报告
致同审字（2025）第 310A014763 号
上海外高桥集团股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了上海外高桥集团股份有限公司（以下简称“外高桥集团股
份”）财务报表，包括 2024 年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2024 年
度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编
制，公允反映了外高桥集团股份 2024 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以
及 2024年度的合并及公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于外高桥集团股份，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
（一）房产销售的收入确认
相关信息披露详见财务报表附注三-26、附注五-45。

1、事项描述
2024 年度，外高桥集团股份在合并报表中列报的营业总收入 723,971.70
万元，其中房产销售收入金额为 144,142.60 万元，占营业总收入的 19.91%。由于房产销售收入毛利较高，对利润贡献较大，是利润表的重要项目，因此我们将房产销售收入的确认识别为关键审计事项。
2、审计应对
我们执行的主要审计程序包括：
（1）了解、评价并测试与房产销售相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）获取并了解与收入确认相关的会计政策，复核相关会计政策是否符合准则的要求且得到一贯地运用；
（3）获取并检查房地产销售合同，对与房产销售收入确认有关的控制权转移时点进行分析和评估；
（4）选取样本检查与确认房产销售收入相关的支持性文件，包括销售合同、销售发票、收款凭证、房屋交接流转单等，并结合网上房地产信息及预售许可证的查询判断房地产销售业务的真实性，以评价相关房产销售收入是否已按照外高桥集团股份的收入确认政策确认；
（5）就资产负债表日前后确认的房产销售收入核对至房屋交接确认书等支持性文件，以评估房产销售收入是否在恰当的期间确认。
（二）存货的可变现净值
相关信息披露详见财务报表附注三-13、附注五-7。
1、事项描述
截至 2024 年 12 月 31 日，外高桥集团股份房地产开发业务存货的账面价
值 1,094,315.27 万元，占期末资产总额的 23.74%。外高桥集团股份对期末存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的确定涉及管理层的重大判断和估计，因此我们将房地产开发业务的存货可变现净值识别为关键审计事项。

2、审计应对
我们执行的主要审计程序包括：
（1）了解、评价并测试与房地产存货减值相关的内部控制的设计和运行有效性；
（2）对期末存货项目实施监盘，观察是否存在长期未予开发的土地，长期停工的项目以及长期未出售的项目，判断相关存货是否存在跌价的情形；
（3）获取计算存货跌价准备的相关资料，复核本期计提的存货跌价准备金额是否正确；
（4）对于已完工开发产品，在抽样的基础上，将管理层估计的售价与已签署销售合同的产品或周边楼盘价格和资产负债表日后销售价格进行比较，将管理层估计的销售费用和相关税费与已售项目实际发生的销售费用及相关税费进行比较，分析管理层确定可变现净值所使用数据的合理性；
（5）对于未完工的开发成本，在抽样的基础上，将管理层估计的售价与已签署销售合同的产品或周边楼盘价格和资产负债表日后销售价格进行比较，将管理层估计的至完工时将要发生的成本与内部成本预算、开发进度进行比较，将管理层估计的销售费用和相关税费与已售项目实际发生的销售费用及相关税费进行比较，分析管理层确定可变现净值所使用数据的合理性。
四、其他信息
外高桥集团股份管理层（以下简称“管理层”）对其他信息负责。其他信息包括外高桥集团股份 2024 年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任
外高桥集团股份管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估外高桥集团股份的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算外高桥集团股份、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督外高桥集团股份的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对外高桥集团股份的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论
财务报表附注
一、公司基本情况
1、公司注册资本、注册地、组织形式和总部地址
上海外高桥集团股份有限公司（原名上海外高桥保税区开发股份有限公司，以下
简称 “本公司”或“公司”）于 1992 年 5 月 19 日经上海市建设委员会以“沪建
经（92）第 435 号”文批准，由上海市外高桥保税区开发公司改制而成。1992 年
5 月 28 日，经中国人民银行上海分行以沪人金股字（92）第 37 号文批准，公司向
社会公众公开发行境内上市内资股（A 股）股票并上市交易。经 1993 年 7 月发行
8,500 万股外资股（B 股）、1994 年 5 月实施每 10 股送 5 股、1994 年 9 月实施每
10 股配 3 股且内资股每 10 股再转配 17 股、1999 年 6 月实施每 10 股送 1 股、2001
年 7 月实施每 10 股送 1 股后，公司注册资本变更为 74,505.75 万元。
根据公司 2008 年度第一次临时股东大会决议，经中国证券监督管理委员会 2008
年 12 月“证监许可[2008]1309 号”文批准，公司向上海外高桥（集团）有限公司
定向发行 214,919,116 股普通股、向上海东兴投资控股发展公司定向发行 50,804,327
股普通股。发行后，公司股份总数变更为 1,010,780,943 股，注册资本变更为
101,078.0943 万元，并于 2009 年 3 月 5 日由上海市工商行政管理局换发企业法人营
业执照。
根据公司 2013 年第一次临时股东大会审议通过的议案和中国证券监督管理委员
会“证监许可[2014]292 号”文，公司非公开发行 124,568,181 股普通股。发行后，
公司的股份总数变更为 1,135,349,124 股，注册资本变为 113,534.9124 万元。
2015 年 9 月，本公司名称由上海外高桥保税区开发股份有限公司变更为上海外高
桥