滨江集团:2024年年度审计报告

目 录

一、审计报告...... 第 1—6 页
二、财务报表...... 第 7—14 页
（一）合并资产负债表...... 第 7 页
（二）母公司资产负债表...... 第 8 页
（三）合并利润表...... 第 9 页
（四）母公司利润表......第 10 页
（五）合并现金流量表......第 11 页
（六）母公司现金流量表......第 12 页
（七）合并所有者权益变动表......第 13 页
（八）母公司所有者权益变动表......第 14 页
三、财务报表附注...... 第 15—164 页
审 计 报 告
天健审〔2025〕8198 号
杭州滨江房产集团股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称滨江集团公司）财务
报表，包括 2024 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2024 年度的合并及
母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了滨江集团公司2024年12月31日的合并及母公司财务状况，以及2024年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于滨江集团公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不
对这些事项单独发表意见。
(一) 收入确认
1. 事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三(二十六)、五(二)1 及十三(一)。
滨江集团公司的营业收入主要来自于房地产销售收入。2024 年度，滨江集团公司财务报表所示营业收入项目金额为人民币 691.52 亿元，其中房地产开发业务的营业收入为人民币 680.78 亿元，占营业收入的 98.45%。
由于营业收入是滨江集团公司关键业绩指标之一，可能存在滨江集团公司管理层（以下简称管理层）通过不恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固有风险。因此，我们将收入确认确定为关键审计事项。
2. 审计应对
针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
(2) 检查销售合同，了解主要合同条款或条件，评价收入确认方法是否适当；
(3) 选取项目检查相关支持性文件，包括预售许可证、销售备案的购房合同、发票、银行回单、交房通知书、钥匙交接单、面积差结算单以及物业维修基金收据等；
(4) 实施截止测试，检查收入是否在恰当期间确认；
(5) 检查期后是否存在退房或其他诉讼事项；
(6) 检查与营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
(二) 货币资金的存在性和完整性
1. 事项描述
相关信息披露详见财务报表附注五(一)1。
截至 2024 年 12 月 31 日，滨江集团公司货币资金账面余额为人民币 371.40
亿元，占资产总额的 14.34%。由于货币资金金额大，其存管是否安全、余额的准确性和完整性对财务报表产生重大影响，因此我们将货币资金的存在性和完整性识别为关键审计事项。

2. 审计应对
针对货币资金的存在性和完整性，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与货币资金业务相关的关键内部控制，评价其设计和执行是否有效，并测试相关内部控制的运行有效性；
(2) 监盘库存现金，将盘点金额与现金日记账金额进行核对；
(3) 获取已开立银行账户清单，并与公司账面银行账户信息进行核对，检查银行账户的完整性；
(4) 取得银行对账单及银行存款余额调节表，对银行账户实施函证，并对函证过程实施控制；
(5) 获取企业信用报告，检查货币资金是否存在抵押、质押或冻结等情况；
(6) 对重要账户实施资金流水双向测试，并检查大额收付交易；
(7) 对货币资金实施截止测试；
(8) 检查与货币资金相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
(三) 存货可变现净值
1. 事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三(十三)及五(一)6。
截至 2024 年 12 月 31 日，滨江集团公司存货账面余额为人民币 1,525.46 亿
元，跌价准备为人民币 40.29 亿元，账面价值为人民币 1,485.17 亿元。
存货采用成本与可变现净值孰低计量。管理层在考虑持有存货目的的基础上，根据相同或类似产品的市场售价、未来市场趋势等确定估计售价，并对所开发项目至完工时估计将要发生的成本、销售费用和相关税费等作出估计，确定存货的可变现净值。由于存货金额重大，且确定存货可变现净值涉及重大管理层判断，我们将存货可变现净值确定为关键审计事项。
2. 审计应对
针对存货可变现净值，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与存货可变现净值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
(2) 针对管理层以前年度就存货可变现净值所作估计，复核其结果或者管理
层对其作出的后续重新估计；
(3) 选取项目评价存货估计售价的合理性，复核估计售价是否与历史数据、相同或类似产品的市场售价、期后预售价格等一致；
(4) 评价管理层对存货至完工时将要发生的成本、销售费用和相关税费估计的合理性；
(5) 测试管理层对存货可变现净值的计算是否准确；
(6) 结合存货监盘，检查期末存货中是否存在建设停滞、长期滞销等情形，评价管理层是否已合理估计可变现净值；
(7) 检查与存货可变现净值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
四、其他信息
管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估滨江集团公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。

滨江集团公司治理层（以下简称治理层）负责监督滨江集团公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对滨江集团公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致滨江集团公司不能持续经营。
(五) 评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
(六) 就滨江集团公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计
证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
天健会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：蒋舒媚
（项目合伙人）
中国·杭州 中国注册会计师：姜勇捷
二〇二五年四月二十四日

合 并 资 产 负 债 表
2024年12月31日
会合01表
编制单位：杭州滨江房产集团股份有限公司 单位：人民币元
资 产 注释 期末数 上年年末