天地源:天地源股份有限公司审计报告[华兴审字[2025]24012670011号]

天地源股份有限公司
审 计 报 告
华兴审字[2025]24012670011 号
华兴会计师事务所（特殊普通合伙）

审 计 报 告
华兴审字[2025]24012670011号
天地源股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了天地源股份有限公司（以下简称天地源公司）财务报表，包括2024年12月31日的合并及母公司资产负债表，2024年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了天地源公司2024年12月31日的合并及母公司财务状况以及2024年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于天地源公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要
的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
（一） 房地产开发项目收入确认
1．关键审计事项
如财务报表附注五（三十六）及十四（二）所述，2024年度天地源公司房地产开发项目收入1,060,797.39万元,占2024年度营业收入1,074,343.33万元的98.74%。
由于房地产开发项目收入对天地源公司利润的重大影响，因此，我们将房地产开发项目收入确认识别为关键审计事项。
2.审计中的应对
我们执行与房地产开发项目收入确认评价相关的审计程序中包括以下程序：
（1）评价与房地产开发项目收入确认相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
（2）检查天地源公司的房产标准买卖合同条款，以评价天地源公司有关房地产开发项目收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；
（3）对本期确认房地产开发项目收入的项目，选取样本，检查买卖合同及可以证明房产已达到交付条件的支持性文件，以评价相关销售收入是否已按照天地源公司的收入确认政策确认；

（4）对资产负债表日前后确认销售收入的项目，选取样本，检查可以证明房产已达到交付条件的支持性文件，以测试相关销售收入是否在恰当的期间确认。
（二）存货跌价准备的计提
1.关键审计事项
如财务报表附注五（六）所述，截止2024年12月31日，存货的账面余额为2,280,339.49万元，存货跌价准备余额为210,829.99万元。存货按照成本与可变现净值孰低计量，对账面成本超过可变现净值部分计提存货跌价准备。在确定存货可变现净值过程中，管理层需对每个开发产品和在建开发产品达到完工状态时将要发生的开发成本作出合理估计，并估算每个存货项目的预期销售价格和销售时所发生的销售费用以及相关销售税金等，该过程涉及重大的管理层判断和估计。
由于存货对天地源公司资产的重要性，且估计存货项目达到完工状态时将要发生的开发成本和未来预期售价存在固有风险，我们将存货跌价准备的计提识别为关键审计事项。
2.审计中的应对
我们执行与房地产开发项目存货跌价认定相关的审计程序中包括以下程序：
（1）评价管理层编制和预测各存货项目与开发成本相关的关键内部控制
的设计和运行有效性；
（2）在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，检查并复核项目实际发生的开发成本的归集与分配；
（3）复核各存货项目预计开发成本的依据和编制过程，以评价管理层预测的准确性和合理性；
（4）评价管理层所采用的可变现净值的估算方法，并将管理层预计售价与已经预售并签约的销售价格、同区域相近楼盘的销售价格比较，以确认管理层制定的预计售价的合理性。
四、其他信息
天地源公司管理层对其他信息负责。其他信息包括天地源公司2024年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见并不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者是否存在重大错报。
基于我们已经执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任

天地源公司管理层（以下简称管理层）负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估天地源公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算天地源公司、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督天地源公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现
由于错误导致的重大错报的风险。
（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对天地源公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致天地源公司不能持续经营。
（五）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（六）就天地源公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与
财务报表附注
一、公司基本情况
天地源股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）原称“上海沪昌特殊钢股份有
限公司”，系于 1991 年 9 月 4 日经[沪府办（1991）105]号文批准，采用公开募集方式设立
的股份有限公司，公司股票于 1993 年 7 月 9 日在上海证券交易所上市交易。
公司董事会于 2003 年 2 月 15 日批准向宝钢集团上海五钢有限公司出售公司除货币资金
和短期票据外的全部资产和负债，购买西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司部分房地产类资产。
经公司 2003 年度临时股东大会审议批准，公司名称变更为天地源股份有限公司。公司住所及总部地址为西安市高新区丈八街办科技路 33 号高新国际商务中心数码大厦 12701 室。
本公司属房地产行业，主要产品或服务为房地产的开发与销售、物业管理等。
本公司控股股东名称：西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司，实际控制人名称：西安高科集团有限公司，本报告期内公司控股股东及实际控制人没有发生变更。
截至 2024 年 12 月 31 日，本公司纳入合并范围的子公司 44 家。
本期合并财务报表范围详见本附注“七、在其他主体中的权益”。本公司本年度合并范围较上年度增减情况详见本附注“六、合并范围的变更”。
本财务报表经公司董事会于 2025 年 4 月 28 日批准报出。
二、财务报表的编制基础
（一）编制基础
本公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则——基本准则》和其他各项具体会计准则、应用指南、准则解释及其他相关规定（以下合称企业会计准则）进行确认和计量，在此基础上结合中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》（2023年修订）的规定，编制财务报表。
（二）持续经营
本公司不存在可能导致对公司自报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。
三、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：

本公司根据企业会计准则制定了公司的坏账准备、固定资产折旧等重要的会计政策和会计估计。
（一）遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合《企业会计准则》的要求，真实、完整地反映了本公司的财务状况、经营成果以及现金流量等有关信息。
（二）会计期间
自公历1月1日起至12月31日止。
（三）营业周期
房地产行业的营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间，具体周期根据开发项目情况确定，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。
（四）记账本位币
人民币。
（五）重要性标准确定方法和选择依据
项目 重要性标准
应收款项本期坏账准备收回或转回金额重 单项收回或转回坏账准备金额占应收款项收回或转回坏账准备
要的 总额的 10%以上且金额超过人民币 1,000.00 万元
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项 金额前五名且金额超过人民币 2,000.00 万元
其他应收款本期坏账准备转回或收回金额 单项收回或转回坏账准备金额占其他应收款收回或转回坏账准
重要的 备总额的 10%以上且金额超过人民币 1,000.00 万元
期末重要的一年内到期的债权投资 金额前五名且金额超过人民币 2,000.00 万元
期末重要的债权投资 金额前五名且金额超过人民币 2,000.00 万元
账龄超过 1 年或逾期的重要应付账款 金额前五名且金额超过人民币 2,000.00 万元
账龄超过 1 年的重要预收款项 金额前五名且金额超过人民币 2,000.00 万元
账龄超过 1 年的重要合同负债 金额前五名且金额超过人民币 2,000.00