深康佳Ａ:公司债担保人华侨城集团有限公司2024年度审计报告

华侨城集团有限公司
2024 年度
审计报告
索引 页码
审计报告 1-4
公司财务报表
— 合并资产负债表 1-2
— 母公司资产负债表 3-4
— 合并利润表 5
— 母公司利润表 6
— 合并现金流量表 7
— 母公司现金流量表 8
— 合并所有者权益变动表 9-10
— 母公司所有者权益变动表 11-12
— 财务报表附注 13-177

审计报告
XYZH/2025SZAA8B0190
华侨城集团有限公司
华侨城集团有限公司董事会：
一、 审计意见
我们审计了华侨城集团有限公司（以下简称华侨城集团）财务报表，包括 2024 年12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2024 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反
映了华侨城集团 2024 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2024 年度的合并及母
公司经营成果和现金流量。
二、 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于华侨城集团，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
1.营业收入的确认
关键审计事项 审计中的应对
如财务报表附注“四、重要会计政 （1）了解、评价并测试与营业收入相关的关
策和会计估计”注释（三十）所述的会 键内部控制的设计和运行有效性；
计政策及“八、合并财务报表重要项目 （2）获取并检查公司签订的销售合同，分析
的说明”注释（五十一）所述。 销售合同相关条款，评价公司收入确认政策是否
华侨城集团 2024 年度营业收入 符合企业会计准则的相关要求；
720.92 亿元，主要包括旅游综合业务、 （3）就本年确认收入的房地产开发项目，选
房地产业务、电子科技业务和其他业务 取样本检查合同、完工验收资料、销售收款、房 收入。由于营业收入对于财务报表整体

审计报告（续） XYZH/2025SZAA8B0190
华侨城集团有限公司
的重要性，且存在管理层为了达到特定 地产入伙通知单等可以证明房产已达到交付条件目标或期望而操控收入确认的错报风 的支持性证据，评价房地产开发项目是否已按公险，我们将营业收入的确认作为关键审 司的收入确认政策确认；
计事项。
（4）检查重要销售合同、订单、发票、货权
转移凭证、银行收款凭证、发票等资料，评价收
入的真实性、完整性和准确性；
（5）根据客户交易的特点和性质，选取重要
客户对交易金额及往来款余额进行函证；查询重
要客户的工商信息资料，识别客户与公司是否存
在关联关系；
（6）对收入和成本执行分析性程序，评价销
售收入及销售毛利率变动的合理性；
（7）就资产负债表日前后确认收入的项目，
选取样本，评价收入是否在恰当的会计期间确认。
2.存货-房地产开发项目的可变现净值的评估事项
关键审计事项 审计中的应对
如财务报表附注“四、重要会计政 （1）了解、评价并测试管理层与编制和监督
策和会计估计”注释（十）所述的会计 管理预算及预测各存货项目的建造和其他成本相政策及“八、合并财务报表重要项目的 关的关键内部控制的设计和运行有效性；
说明”注释（八）所述。 （2）结合房地产存货项目的实地检查，观察
华侨城集团于 2024 年 12 月 31 日存 和了解项目的开发建设进度、销售情况等；
货账面余额 2,052.64 亿元、跌价准备 （3）复核管理层的存货可变现净值估计，将
余额 181.06 亿元，账面价值 1,871.57 管理层估计的售价与已签署销售合同/认购协议
亿元，主要为房地产开发项目，包括在 的产品价格、实际成交数据以及市场可获取数据建开发产品和已完工开发产品。存货年 进行比较，结合公司的经营策略和销售计划分析末按照成本与可变现净值孰低计量，在 预计销售价格的合理性；将管理层估计的至完工确定存货可变现净值过程中，管理层需 时将要发生的成本同内部成本预算进行比较，将分析每个项目的估计售价、至完工状态 管理层估计的销售费用及相关税费与已售项目实时将要发生的建造成本、未来销售费用 际发生的销售费用及相关税费进行比较，分析管以及相关税金等。由于存货对公司资产 理层计算存货可变现净值时所使用数据的合理
的重要性及可变现净值涉及重大的管理 性；
层判断和估计，我们将房地产存货的可 （4）复核管理层存货可变现净值相关计算过
变现净值评估作为关键审计事项。 程和会计处理，关注计算结果是否存在重大差异。

审计报告（续） XYZH/2025SZAA8B0190
华侨城集团有限公司
四、 管理层和治理层对财务报表的责任
华侨城集团管理层（以下简称管理层）负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估华侨城集团的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算华侨城集团、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督华侨城集团的财务报告过程。
五、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（1） 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2） 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。
（3） 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4） 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对华侨城集团持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致华侨城集团不能持续经营。
（5） 评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

审计报告（续） XYZH/2025SZAA8B0190
华侨城集团有限公司
（6） 就华侨城集团中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
信永中和会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：
中国注册会计师：
中国 北京 二○二五年四月十八日

一、公司的基本情况
（一）企业历史沿革、注册地、组织形式和总部地址
华侨城集团有限公司（以下简称“本公司”，在包含子公司时统称“本集团”），原名为“深圳华侨城经济发展总公司”，系经国务院侨务办公室和国务院特区办公室（85