荣盛发展:估价报告之五

房地产估价报告
估价项目名称：邢台荣盛旅游发展有限公司位于 S328 省
道南侧、仙人村以南荣盛鹊山湖阿尔卡迪
亚国际度假酒店及配套社区一期工程
2-1#-2-9#商业房地产市场价值估价项目
估价委托人：廊坊银行股份有限公司
估 价 机 构:河北万汇房地产资产评估有限公司
估价报告编号:万汇[2024]房（估）字第 0903 号
注册房地产估价师：牛迎欣（注册号：1320110053）
郭自豪（注册号：1320200064）
估价报告出具日期: 二〇二四年八月二十一日

致估价委托人函
廊坊银行股份有限公司：
受贵公司的委托，我公司根据国家有关房地产价格评估的规定，遵循独立、公正、客观、合法、谨慎的原则，按照科学的方法，对估价对象的市场价值进行了评估。
一、估价对象：估价对象 1：邢台荣盛旅游发展有限公司所属位于
S328 省道南侧、仙人村以南荣盛鹊山湖阿尔卡迪亚国际度假酒店 B1 等商业房地产（冀（2018）内丘县不动产权第 0001835 号），证载建筑面积为28755.02 ㎡，共有宗地面积 26190.00 ㎡。
估价对象 2：为邢台荣盛旅游发展有限公司所属位于荣盛鹊山湖阿尔
卡迪亚国际度假酒店配套社区一期工程 2-1#-2-9#商业房地产（冀（2018）内丘县不动产权第 0002827 号至 0002835 号），证载建筑面积合计为2685.33m2，共有宗地面积 13931.00 ㎡。
估价范围包括房产及其占用的土地、设备设施及不可移动的装饰装修，不包括动产、特许经营权、债权债务等。
二、估价目的：为委托方确定抵债资产市场公允价值提供参考依据而评估估价对象的市场价值。
三、价值时点：2023 年 12 月 20 日。
四、价值类型及其定义：
（一）价值类型
本报告所采用的价值类型为市场价值。
（二）价值内涵
本次估价结果包括估价对象房产及其占用的土地、设备设施及不可移动的装饰装修的价值，不包含动产、特许经营权、债权债务等其他财产价值。估价对象 1 为位于 S328 省道南侧、仙人村以南荣盛鹊山湖阿尔卡迪亚国际度假酒店 B1 等商业房地产，房屋大约建于 2016 年左右，钢筋混凝
邢台荣盛旅游发展有限公司房地产市场价值估价报告 第 2 页
土结构，土地为出让，登记用途为住宿餐饮用地/商业、金融、信息，实际用途为住宿餐饮用地/商业、金融、信息，使用期限国有建设用地使用
权为 2057 年 8 月 10 日止，土地实际剩余使用年限为 33.64 年；本次评估
设定房地产用途为住宿餐饮用地/商业、金融、信息，房屋建成于 2016 年，
土地使用期限为 2057 年 8 月 10 日止的房地产市场价值。
估价对象 2 为 S328 省道南侧、仙人村以南荣盛鹊山湖阿尔卡迪亚国
际度假酒店及配套社区一期工程 2-1#-2-9#商业房地产，房屋大约建于 2016 年左右，房屋证载其他结构，土地为出让，登记用途为住宿餐饮用地/商业、金融、信息，实际用途为住宿餐饮用地/商业、金融、信息，使
用期限为 2057 年 8 月 10 日止，土地实际剩余使用年限为 33.64 年；本次
评估设定房地产用途为住宿餐饮用地/商业、金融、信息，房屋建成于 2016
年，土地使用期限为 2057 年 8 月 10 日止的房地产市场价值。
五、估价方法：根据估价对象的具体情况及邢台内丘县的房地产市场状况等客观条件，本次采用收益法和成本法进行评估。
六、估价结果：
我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，根据估价目的，按照国家规定的技术标准和评估程序，选用合适的估价方法，结合估价对象的建造年代、结构、功能、土地年限，在合理的假设下，对估价对象于价值时点的市场价值进行了专业分析、测算和判断，最终确定估价对象于价值时
点 2023 年 12 月 20 日，在价值定义和估价假设限制条件下的估价结果为：
含税总价值：
估价对象 1、2 总价值为：￥22499.67 万元，大写人民币贰亿贰仟肆
佰玖拾玖万陆仟柒佰元整；
其中：
估价对象 1 总价值为：￥20640.35 万元，大写人民币贰亿零陆佰肆
拾万叁仟伍佰元整，房地产平均单价：7178 元/㎡。
估价对象 2 总价值为：￥1859.32 万元，大写人民币壹仟捌佰伍拾玖
邢台荣盛旅游发展有限公司房地产市场价值估价报告 第 3 页
万叁仟贰佰元整，房地产平均单价：6924 元/㎡。
不含税总价值：
估价对象 1、2 总价值为：￥20641.90 万元，大写人民币贰亿零陆佰
肆拾壹万玖仟元整；
其中：
估价对象 1 总价值为：￥18936.10 万元，大写人民币壹亿捌仟玖佰
叁拾陆万壹仟元整，房地产平均单价：6585 元/㎡。
估价对象 2 总价值为：￥1705.80 万元，大写人民币壹仟柒佰零伍万
捌仟元整，房地产平均单价：6352 元/㎡。
七、特别提示：
1、本估价报告中的分析、判断和结论受估价报告中假设和限定条件的限制，贵公司和其他估价报告使用者应当全面阅读本估价报告，并应特别关注应估价报告中的假设、限定条件、特别事项说明及其对估价结果的影响。
2、估价结果仅为廊坊银行确定抵债资产市场公允价值提供参考依据，不应当被视为是对估价对象可实现价格的保证。
3、估价对象为 2016 年 4 月 30 日后开工建设，故增值税采用一般计
税方法计税。
4、估价对象于价值时点存在抵押他项权利，根据估价目的本次评估不考虑已存在的抵押他项权对估价结果的影响。
5、上述估价结果中不包含估价对象交易税费及使用过程中拖欠的水电费、物业费、空调费等。
八、估价报告应用有效期：自 2024 年 8 月 21 日起至 2025 年 8 月 20
日止。
河北万汇房地产资产评估有限公司
法定代表人：
二〇二四年八月二十一日
邢台荣盛旅游发展有限公司房地产市场价值估价报告 第 4 页

目 录

致估价委托人函 ......2
估价师声明 ......6
估价假设和限制条件 ...... 7
（一）本次估价的假设前提 ...... 7
（二）限制条件 ......8
（三）其他需要说明的问题 ...... 9
估价结果报告 ......11
一、估价委托人 ......11
二、估价机构 ......11
三、估价目的 ......12
四、估价对象 ......12
五、价值时点 ......15
六、价值类型 ......17
七、估价依据 ......18
八、估价原则 ......20
九、估价方法 ......20
十、估价结果 ......22
十一、注册房地产估价师 ...... 22
十二、实地查勘期 ...... 23
十三、估价作业期 ...... 23
十四、估价报告应用有效期 ...... 23
附 件 ......24
估价对象位置图 ......25
委估房地产相关照片 ...... 26
1、委托合同；2、《不动产权证书》；3、委托方企业法人营业执照；4、受托方企业法人营业执照、备案证书；5、估价师资格证书（以上附件均为复印件）。

估价师声明
我们郑重声明：
1、注册房地产估价师在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实和潜在的利害关系，也与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准 GB/T50291-2015《房地产估价
规范》、GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我公司估价人员已于 2024 年 1 月 23 日对本估价报告中的估价对
象进行了实地勘查。
6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7、本报告所依据有关资料以产权人提供的复印件为依据，产权人对资料的真实性负责，因资料失实造成评估结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
8、参加估价的注册房地产估价师：
姓 名 注册号 签字并盖章 签名日期
牛迎欣 1320110053
郭自豪 1320200064

估价假设和限制条件
（一）本次估价的假设前提
1、一般假设
（1）本估价报告依据了产权人提供的相关资料。产权人对所提供资料的合法性、真实性、准确性和完整性负责，因上述原因造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。估价人员对由产权人提供的估价对象不动产权证书等资料进行了审慎检查，但未予以核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定产权人提供的不动产权证书等资料合法、真实、准确、完整。
（2）估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，房地产权属无纠纷，土地使用权符合法定的转让条件等为假设前提，即以估价对象拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让、抵押等处分为假设前提。
（3）估价人员对估价对象的安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，估价人员只对估价对象的外观和使用状况进行了查勘，未发现安全和环境污染隐患，在没有相应的专业机构对估价对象进行鉴定、检测的情况下，估价人员没有理由怀疑估价对象存在安全和环境污染隐患，故本次评估假设估价对象不存在安全和环境污染隐患，在价值时点能正常安全使用。
（4）在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。交易双方都具有完全的房地产市场信息，对交易对象具有必要的专业知识，交易有一段合理的洽谈时间。
（5）估价对象登记用途为住宿餐饮用地/商业、金融、信息，实际用途为住宿餐饮用地/商业，估价以估价对象按登记用途住宿餐饮用地/商业、金融、信息持续使用为假设前提。
（6）本次估价以估价对象产权人不存在欠缴增值税及附加、房地产