凯撒旅业:关于全资子公司投资建设和运营青岛小港湾休闲海钓基地项目暨关联租赁的公告

证券代码：000796 证券简称：凯撒旅业 公告编号：2025-052
凯撒同盛发展股份有限公司
关于全资子公司投资建设和运营青岛小港湾休闲海钓基地
项目暨关联租赁的公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
一、投资及关联交易概述
（一）投资及关联交易基本情况
凯撒同盛发展股份有限公司（以下简称“公司”）于 2025 年 9 月 15 日召开第
十一届董事会第二十一次会议，审议通过《关于全资子公司投资建设和运营小港湾休闲海钓基地项目暨关联租赁的议案》。公司董事会同意全资子公司凯撒海湾目的地（山东）运营管理有限责任公司（以下简称“凯撒海湾”）在青岛市小港湾打造“休闲海钓基地项目”（以下简称“本项目”），通过租赁海域使用权并在此基础上开展本项目投资、建设及市场化运营。项目内容以“海域、陆域一体化更新提升”为总体思路，定位为集休闲海钓、滨海旅游、商业服务于一体的综合性码头，空间布局包括一个休闲海钓港池、一条滨海观光带，涵盖产业、文旅、商业和休闲四大功能板块，并通过景观视线通廊实现城市腹地与海洋之间的生态联动。
1、关联交易基本情况
凯撒海湾拟向关联方青岛环海湾文化旅游发展集团有限公司（以下简称“环海湾文旅”）租赁位于青岛市小港湾的海域使用权。拟租赁海域总面积约为 5.85 公顷，
其中市北海域面积约为 4.84 公顷，市南海域面积为 1.01 公顷，首期租金标准为 123
万元/年，每 3 年递增 3%，租赁期限为 20 年，合同期内租金总额 2,680.49 万元（租
赁海域面积以最终取得海域使用权证面积为准）。
出租方环海湾文旅系公司控股股东，公司董事李建青担任其董事、经理，根据《深圳证券交易所股票上市规则》第 6.3.3 条的规定，环海湾文旅为本公司的关联法人，本次租赁构成关联交易。

2、投资基本情况
本项目拟建设范围包括小港湾市北海域、市南海域和陆域部分，预计总投资规模约 7,554.07 万元（不包含关联租赁租金），项目所需资金计划以自有资金搭配银行贷款形式筹措。
（二）审议程序
2025 年 9 月 8 日，公司第十一届董事会独立董事专门会议第四次会议
以 4 票同意，0 票反对，0 票弃权审议通过《关于全资子公司投资建设和运营小港湾休闲海钓基地项目暨关联租赁的议案》，全体独立董事一致同意本次关联交易事项。
2025 年 9 月 15 日，公司第十一届董事会第二十一次会议，以 6 票同意，0 票反
对，0 票弃权审议通过《关于全资子公司投资建设和运营小港湾休闲海钓基地项目暨关联租赁的议案》，关联董事迟永杰、李建青、马茁飞、程起建、韩冰回避表决。
本次项目投资及所涉关联交易无需提交公司股东会批准，亦不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组、不构成重组上市。
二、关联方基本情况
（一）基本情况介绍
公司名称：青岛环海湾文化旅游发展集团有限公司
注册地址：山东省青岛市市北区港洲路 1 号 1-220
企业类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
法定代表人：李建青
注册资本：30000 万元
设立时间：2023 年 5 月 24 日
经营范围：一般项目：旅游开发项目策划咨询；工艺美术品及收藏品批发（象牙及其制品除外）；工艺美术品及礼仪用品销售（象牙及其制品除外）；日用品批发；日用品销售；日用百货销售；文具用品批发；文具用品零售；玩具销售；电子产品销售；服装服饰批发；服装服饰零售；针纺织品销售；工艺美术品及收藏品零售（象牙及其制品除外）；玩具、动漫及游艺用品销售；食用农产品批发；食用农产品零售；广告设计、代理；广告制作；广告发布；票务代理服务；技术服务、技
术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；会议及展览服务；数字创意产品展览展示服务；摄影扩印服务；品牌管理；体育赛事策划；摄像及视频制作服务；文艺创作；租赁服务（不含许可类租赁服务）；非居住房地产租赁；文化用品设备出租；文化场馆管理服务；游览景区管理；休闲观光活动；园区管理服务；城市公园管理；游乐园服务；游艺用品及室内游艺器材销售；游艺及娱乐用品销售；露营地服务；植物园管理服务；公园、景区小型设施娱乐活动；市场营销策划；商业综合体管理服务；组织文化艺术交流活动；组织体育表演活动；数字文化创意内容应用服务；物业管理；企业管理；物业服务评估；住房租赁；企业管理咨询；酒店管理；停车场服务；金属材料销售。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：住宿服务；出版物零售；出版物批发；艺术品进出口；食品销售；演出经纪；营业性演出；演出场所经营；舞台工程施工。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）
股东情况：青岛环海湾投资发展集团有限公司持股 100%
实际控制人：青岛市市北区国有资产运营发展中心
（二）历史沿革、主要业务及主要财务数据
环海湾文旅自 2023 年 5 月 24 日成立以来，业务正常发展，经营稳定。
主要财务数据：
项目 2024 年 12 月 31 日 2025 年 6 月 30 日
总资产（元） 6,204,994,766.17 6,471,283,394.59
净资产（元） 4,462,859,830.95 4,477,286,798.67
2024 年 2025 年 1-6 月
营业收入（元） 12,268,030.84 238,293,140.73
净利润（元） -22,119,918.35 -15,573,032.28
注：上述数据为环海湾文旅单体报表数据
（三）与公司的关联关系
环海湾文旅系公司的控股股东；公司董事李建青担任其董事、经理。
（四）是否为失信被执行人
环海湾文旅不是失信被执行人。

三、关联交易标的基本情况
本次租赁海域位于青岛市小港湾，总面积约为 5.85 公顷，具体包括两部分：
其一位于胶州湾东岸小港湾海域、青岛市市北区（以下简称“市北海域”），
用海面积约为 4.84 公顷；环海湾文旅已于 2025 年 8 月 22 日完成小港海域使用申请
的公示，环海湾文旅预计可于 2025 年 9 月底获取批复。
其二位于胶州湾东岸小港湾内南端、青岛市市南区（以下简称“市南海域”），
用海面积 1.01 公顷。环海湾文旅已就市南海域于 2025 年 8 月 16 日取得青岛市人民
政府《关于小港湾码头（海保中心区域）规范提升项目用海的批复》，准予其海域使用权设立行政许可申请。
本次租赁海域不存在抵押、质押或者其他第三人权利，不存在涉及有关资产的重大争议、诉讼或仲裁事项，不存在查封、冻结等司法措施。
四、关联交易的定价政策及定价依据
根据山东昊佳土地房地产资产评估有限公司出具的《资产评估报告》（鲁
昊（资评）字（2025）第 5-09005 号），本次评估基准日为 2025 年 9 月 8 日，
采用成本法对评估对象的租赁市场价值进行评估，至评估基准日，位于青岛市胶州湾东岸小港湾海域使用权租赁市场价值为年租金为 126.51 万元。经双方协
商，本次租赁首期租金标准为 123 万元/年，每 3 年递增 3%，租赁期限为 20 年，合
同期内租金总额 2,680.49 万元。
五、关联交易协议的主要内容
《海域租赁合同》主要内容如下：
甲方（出租方）：青岛环海湾文化旅游发展集团有限公司
乙方（承租方）：凯撒海湾目的地（山东）运营管理有限责任公司
1、租赁海域情况
（1）租赁海域位于青岛市小港湾（以下简称“租赁海域”）。海域面积约为 5.85公顷（以最终取得海域使用权证面积为准），分为市北段海域以及市南段，其中市北段海域面积约为 4.84 公顷；市南海域面积 1.01 公顷。
（2）甲方承诺并保证，本合同项下所出租的海域使用权是其合法拥有的权利，其拥有完整的权利将本合同项下海域出租给乙方用于合同约定之用途。甲方承诺，自本协议签署之日起 6 个月内（初步办理期限），积极推进《中华人民共和国海域
使用权证书》及本海域合法出租所必需的政府批文、许可及证照（不含乙方自身运营、报建所需的专属审批文件）的办理工作；若因政府审批流程调整、政策变化、需补充材料等非甲方主观过错原因导致办理延迟，甲方应在延迟事由发生后 15 日内书面通知乙方，初步办理期限可相应顺延，顺延期限最长不超过 3 个月，即总办理期限不超过 9 个月。
2、租赁用途
该租赁海域仅供乙方用作建设小港湾休闲海钓基地使用，经营范围：市北段拟打造滨海休闲中心；市南段拟打造海产品商业中心、海钓文旅中心以及海钓产业中心。在海域范围内布置钓鱼艇泊位及上下客泊位，设置浮箱式登船平台作为上下客泊位；南侧为市南市北海域分界线，增设公共内航道；以海域分界线为中心留出船艇进出内航道作为公共水域。
3、租赁期限
（1）租赁期限：本合同项下海域的租赁期限为 20 年；租赁期限自甲方取得租赁海域两处海域的全部完整资质（海域使用权证书等）或其他合法权属证明文件；且小港湾休闲海钓基地项目通过青岛市相关部门竣工验收合格之日起开始计租，验收合格文件作为计租起始日的依据。
（2）交付日：甲方于取得产权资质文件之日起向乙方交付海域，乙方应当按照合同约定的交付日验收并接收该海域，签署《海域交付确认书》。甲方有权根据需要调整该交付日，调整交付日期以甲方书面通知为准，交付日顺延的，则租赁期限按甲方调整日期顺延。
4、合同租赁期附条件生效
（1）生效条件：双方共同确认，甲方依据本合同约定取得并向乙方出示《中华人民共和国海域使用权证书》及其他一切为合法出租本海域及乙方报建、运营所必需的政府批文、许可及证照（即“完整产权资质文件”），是本合同项下租赁期限开始计算、乙方支付租金义务产生的前提条件（下称“生效条件”）。
（2）等待期：自本合同签署之日起，甲方有最长 9 个月（“等待期”）的时间用以满足上述生效条件。在等待期内，乙方可进场进行前期勘察、设计等准备工作，但无需支付任何租金。乙方前期工作费用由其自行承担，若甲方于等待期结束后仍无法满足生效条件的，乙方亦无权要求甲方赔偿其前期支付的任何费用。
（3）条件成就：甲方在等待期内取得全部完整产权资质文件并正式书面通知乙
方后，生效条件视为成就；甲方应立即通知乙方，租赁期自乙方书面确认甲方通知之日起正式起算，双方开始履行本合同项下的全部权利和义务（包括租金支付、交付等）。
（4）条件未成就之后果：若甲方未能在本合同约定的总办理期限内取得全部完整产权资质文件，需先书面说明原因：
若因甲方主观过错导致，乙方有权选择：
①终止合同：书面通知甲方终止本合同，甲方退还乙方已支付款项（如有）；
②继续等待：双