中南建设(000961):上半年累计销售额同增28％,全口径金额投销比降至10％-事件点评

事件:公司8月4日发布2021年7月份经营情况公告。

   单月销售额同环比下降,累计销售额同增28％。7月公司实现销售面积128.9万方(同比+5.1％,下同),销售金额176.7亿元(-0.8％),销售均价13708.3元/平(-5.6％)。1-7月公司实现销售面积918.9万平方米(+25.6％),销售金额1266.6亿元(+27.7％),销售均价13783.9元/平方米(+1.7％)。根据克而瑞排行榜,公司前7月全口径销售金额排名维持17名,销售增速排在TOP40房企中下游(27名)。

   累计拿地金额同比连续4月为负,权益口径投销比降至16％。公司7月仅在温州新增1个项目,计容建面6.7万方(-96.4％),成交金额6.8亿元(-63.9％);1-7月累计新增计容建面706.6万方(-20.2％),成交金额296.3亿元(-23.2％)。拿地强度方面,1-7月全口径金额投销比为9.9％(-14.4pct),权益口径金额投销比为16.1％(-14.1pct),投销比处于头部房企低位,离监管规定的40％限度尚有空间。7月因仅在温州拿地,故单月楼面价大幅上涨,平均楼面价10134.1元/平(+152.1％),相当于当期平均售价的73.9％(+45.4pct);前7月因公司加大了三线城市的投资力度,平均楼面价小幅下降,1-7月楼面价4193.4元/平(-3.8％),相当于当期平均售价30.4％(-1.7pct)。拿地权益比明显回落,7月金额口径为34％(-28.8pct),1-7月42.2％(-20.2pct)。

   一线和三线城市投资占比提升,拿地金额56％集中长三角。公司1-7月拿地金额在一线、二线和三线城市占比分别为6.4％、24.2％、69.4％,较2020年分别+6.4pct、-15pct、+8.6pct,主要因为提高了在深圳、长三角三线和关中平原三线城市的投资占比。分城市群来看,1-7月公司拿地金额主要集中于长三角(56.4％)、粤港澳大湾区(12.7％)、关中平原城市群(10.5％),三大城市群金额占比80％。具体城市来看,上半年拿地金额占比较高的城市有温州(19.6％)、南通(9.2％)、苏州(7.8％)、深圳(6.4％)、佛山(6.3％),合计占比近50％。

   盈利预测:我们预测公司21/22/23年营收增速为35.2％/22.7％/13.4％,归母净利润为94/112/126亿元,增速为33.4％/18.6％/12.3％,最新收盘价对应21年动态PE为2x,维持"买入"评级。

   风险提示:结算进度不及预期,毛利率下降超预期,行业及融资政策收紧超预期。